本文摘要：[摘 要] 隨著房地產企業發展空間的不斷壯大，物業服務行業也逐步走向成熟，物業服務企業越來越重視企業的經營 管理問題。預算管理是物業企業經營管理的重要組成部分，是提高企業競爭力和價值最大化的有效措施，是推動物業企業發 展的重要手段。但是，我國物
[摘 要] 隨著房地產企業發展空間的不斷壯大，物業服務行業也逐步走向成熟，物業服務企業越來越重視企業的經營 管理問題。預算管理是物業企業經營管理的重要組成部分，是提高企業競爭力和價值最大化的有效措施，是推動物業企業發 展的重要手段。但是，我國物業公司的發展歷程較短，在全面預算管理方面還存在一些問題。文章從物業服務企業全面預算 管理的意義和作用出發，分析了物業服務企業進行全面預算管理的必要性及過程中面臨的一些困境，根據筆者在物業服務企 業預算管理的一些實踐經驗，探討了如何加強和改進企業預算管理的相關對策，并提出相應的優化策略，更好地做好物業公 司預算管理工作，希望能為物業公司的預算管理工作提供參考。
[關鍵詞] 物業服務企業; 全面預算管理; 經營管理
近10 年房地產行業的迅速發展，使物業服務企業也進 入了一個快速發展階段，如今物業服務企業已經根據市場管 理的需求走向了產業化的發展道路。這促使物業服務企業逐 步從原先的粗放型管理向精細型管理轉變，而加強企業的內 部管理是提升企業競爭力的有效手段。
在企業的各項管理 中，為了有效利用和控制公司在經營過程中的收支，做到計 劃性、前瞻性和有序性，全面預算管理的重要性就凸顯出 來。關于物業企業在一年或一定期間內對各項經營業務活 動、財務計劃等全方面的總體預測就是全面預算，包含經營 預算和財務預算兩方面。根據對物業企業內部外部環境的分 析結果，配置相應的資源，對物業企業下一年度或未來一定 時期的經營和財務等制訂一系列詳細的計劃。把計劃通過各 類詳細的數字、表格體現出來，預算具有全員性、各部門參 與的特征。
1 物業服務企業全面預算管理的意義和作用
1. 1 有利于實現物業服務企業經營業務目標
預算管理是一種有效的控制機制，預算給實際工作制定 了一個目標和界限，并且宣導到各位預算執行主體了解到自 身的目標以及怎么執行預算，預算執行的最終結果與績效考 評掛鉤，力求起到自我制約和自我鼓勵作用，從而更好地實 現物業企業經營目標。
1. 2 有利于整合物業服務企業各項資源
預算的制定有利于整合優化各項資源，可以節約一些內 部的交易成本，提高資源利用的效率。預算管理體系的數據 中，結合本部門上一年度財務收支情況和本年度預算收支變 化因素，科學衡量物業服務企業的財務和實物，對現有的資 源進行合理的調度和分配，有利于高效利用資源。
1. 3 有利于物業服務企業全程控制和管理內部經營活動
預算管理可以規范業務流程，對業務執行情況進行監 督，及時發現執行中存在的偏差，提高物業企業的內部控制 機制和提高經營效益。在物業服務企業中，作為全面預算管 理機制的主要組成部分，成本、收入、費用等方面，相關數 據可以充分反映出上述各方面的問題。在企業的經營過程做 好事前預測、事中控制和事后分析相結合，有效的控制企業 的成本、費用，降低生產成本，切實提高企業經濟效益。
1. 4 有利于健全物業服務考評機制
預算的制定有利于健全物業服務企業的績效考評，根據 預算的執行對員工進行激勵與獎罰，做到有據可依，員工工 作的積極性和責任心也得以提高; 預算管理的過程，預算指 標往往可以量化工作績效，預算編制完成并審批通過并全員 下達后，預算中的各項指標是員工績效考評的基礎。通過預 算目標與預算執行情況對比分析，預算執行偏差超過規定范 圍的，劃清和落實經濟責任，并與經營者和職工的利益掛 鉤，使經營者、職工和企業形成統一的責任共同體，并可通 過一定的獎懲措施激勵員工的工作積極性。
2 物業服務企業全面預算管理的困境
2. 1 存在思想認識的誤區
各部門參與度不夠，很多部門和員工會覺得僅僅是財務 部的工作，大大地降低了作為預算管理的重要意義。首先， 物業服務企業管理層對預算管理認識存在不足，狹義地認為 物業服務企業僅僅服務于小業主和項目的管理，傳統管理經 驗影響，對經營管理的意識沒有新的高度。其次，物業企業 的各部門及全體員工，都應參與到預算管理過程中來，不可 將預算管理狹義地理解為部門管理。預算管理也不只是財務 部門的事情，而是企業全面的綜合的涉及全員的管理。
2. 2 預算管理體制不夠健全
對于物業企業尤其是集團性企業，管理跨度比較大，如 果沒有一個良好的機制很難強化協調好公司的管理。預算管 理通過制度來代替管理，是一種非常有效的制度管理。構建 健全的預算管理體系，不僅有助于強化企業內部控制，提高 經濟效益，而且有利于經營目標的實現。
2. 3 預算執行結果偏差大，預算控制執行不到位
在實施預算管理過程中，部分物業服務企業實際的執行 結果與預算目標偏差較大，主要的原因有以下三點: 其一， 指標分解下達落實不徹底，未將指標逐層分解，逐層落實， 未形成完整的預算執行責任體系。其二，不重視預算執行分 析，當預算與實際出現偏差時，容易忽略主觀原因，更愿意 從客觀因素著手分析。其三，激勵機制不完善，很難提高員 工積極性。
2. 4 預算管理信息平臺不完善
物業服務企業沒有統一的預算信息平臺，大多使用手 工表格編制預算，工作量大，上下傳遞周期長，給預算管 理工作帶來很多困難; 相較于傳統的 Excel 表格編制預算， 需要手 工 編 制、匯 總、分 析 等，工 作 強 度 大，工 作 效 率 低，預算執行結果數據很難第一時間呈現給各部門。預算 電子表格在上、下 級 來 回 處 理 時，數據獲取的時效性較 差，效率過低。越來越多的物業公司需要在信息技術平臺 中建立預算模塊。
3 物業服務企業全面預算管理困境的對策
3. 1 建立全員預算管理模式
預算管理應是一個全員參與的過程，加強對各部門員 工的培訓和宣導，把預算管理真正落實到各環節每位員 工; 編制主體支持深入到各個管家網格，做到 “全員工、 全層級、全過程”的預算管理。通過系統實施建立全面預 算管理體系，使集團上上下下認識到全面預算管理的重要 性和必要性，提高全面預算管理執行能力; 強化集團各部 門及分公司參與度，強化各部門橫向溝通。加強各組織配 合，實現業務與財務信息共享，統一數據口徑，保障數據 的一致性，提高預算編制的準確性。從而推動各級員工對 預算觀念認識 的 轉 變，樹 立 正 確、科學的全面預算管理 理念。
3. 2 優化預算管理體系
根據企業自身特點、經營規模大小等建立全面預算管理 體系架構，明確各部門職責范圍和授權各層級的批準程序， 對預算過程中的業務權責進行劃分。全面預算管理決策機 構、工作機構和執行機構三個層面構成全面預算管理組織體 系，完善預算管理體系制度，使企業全面預算管理的實施有 據可依。
對預算期內的重大影響事項進行綜合考慮，并結合 企業過去幾年的經營數據，制定科學有效的符合本企業特征 的預算管理體系。企業各個層面各個部門共同制定預算，提 高企業預算可行性; 加強預算過程控制、及時進行預算分 析，如果發生重大的不可預期的環境或業務變化，出現編制 的預算與實際業務產生偏差時，應及時上報集團總部，對實 際情況進行詳細說明，提請審批通過后按規定進行預算調 整; 完善企業全面預算管理。
物業公司項目眾多，為了更好 地明確權責劃分，各項目分開制定預算，成本控制，績效考 核，對各個項目的運行進行全方位的跟蹤，項目預算作為全 年預算的基本單元，是物業公司整個集團全年預算逐步分解 的結果，項目預算管理以單個獨立的項目進行各項合同簽 訂、成本費用申請審批，預算的執行和控制，績效的考評和 管理。
3. 3 加強預算管理控制，改善預算考核與激勵機制
預算考核工作對企業各部門工作成績進行評定，預算獎 罰工作對提升員工工作熱情起到了積極作用，有利于企業的 發展，加強預算管理控制，改善預算考評與激勵制度，制定 相關的考評和獎懲制度，使得預算管理工作真正發揮其作 用。各部門的年度或階段性預算列入部門年度或階段性工作 目標考核書中，公司將考核各部門的預算完成情況。
定期對 預算完成情況進行統計分析，對存在執行偏差的部分提出預 警并制定相關措施，將損失降到最低。逐步完善預算考評和 獎罰機制，將預算的編制和完成情況納入績效考核制度中， 預算考評結果全員享受和分擔，把責任分擔到每一個員工肩 上，各個部門積極控制各項預算成本支出，合理地獎勵和懲 罰，人人自覺的執行預算。
3. 4 完善預算管理信息系統，建立科學的信息化反饋平臺
信息系統在預算管理中起著重要的作用，信息系統可以 將預算管理的各個模塊規范到系統中，把業務及財務數據與 相關合同做到有效銜接及共享，因而選擇一套適用本企業的 ERP 系統非常重要; 開通預算編制、預算執行、預算分析、 績效管理等功能，在信息技術平臺中增加預算管理模塊，實 現信息化管理。
預算編制模塊建立兩個用戶，一個用戶作用 是預算編制，對各類預算報表進行編寫編制、上報、申請調 整預算等; 另一個用戶起到預算管理的作用，主要對預算指 標的最終下達、指標的分解以及預算的匯總、審批。預算執 行模塊在預算執行過程中如有出現偏差，可以及時提出預 警，并反饋至相應的執行部門。預算分析模塊對預算數和預 算執行數進行分析對比，這為預算執行部門對當期預算完成 情況提供了良好的參考決策。
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4 結論
綜上所述，對預算管理在物業服務企業實際運用中的一些困境進行探討，并提出了相關優化的對策，希望在預算管 理工作中能為物業服務公司提供一些有用的參考意見。進行有效的預算管理是每個物業企業都在探索的問題，物業決策 提供有效的依據，更好地發揮全面預算管理的作用，促進物 業企業的健康持續發展。
參考文獻:
[1] 王月 榮 . 物業公司如何規范和加強全面預算管理工作 [J]. 企業改革與管理，2016 ( 21) : 44，46.
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[3] 毛德建 . 物業服務企業全面預算管理體系的構建 [J]. 企 業改革與管理，2018 ( 5) : 44 - 45.
作者：鄭穎瑜
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