會計職稱論文物業管理公司會計核算的現狀分析與處理

　　這篇會計職稱論文發表了物業管理公司會計核算的現狀分析與處理，物業管理公司是隨我國房地產業的發展而逐漸興起的一個新興行業，在物業管理公司的會計核算上都喲哪些特點呢?論文對物業管理公司的會計核算的現狀進行了分析。

　　關鍵詞：會計職稱論文,物業管理論文

　　一、物業管理公司會計核算概述

　　物業管理，通常是指物業公司受物業產權人或使用者的委托，運用現代化的管理手段為其在不動產及居住環境方面提供看管、修繕、代收費用、提供便民設施等服務管理活動。物業管理公司按照物業管理制度，通過定期收取業主物業管理費的方式取得營運資金。會計核算是物業管理公司內部管理的重要組成部分。物業公司的會計核算工作是指公司財務人員以貨幣形式全面反映和監督公司的全部生產經營活動，定期制定財務報表并提供給財務信息使用者的管理活動。財務管理工作是物業管理公司正常運作的重要保證，對資金運作也能起到關鍵的控制作用。公司在管理中追求資金成本的最小化，以資本的籌集為管理重點。但面對日趨激烈的市場競爭環境，物業管理公司應加強內部控制，加強對資金籌集的管理工作，強化自身對會計核算的管理。

　　二、物業管理公司會計核算的特點

　　其在會計核算方面擁有自身的特點。主要體現在以下幾方面：

　　(一)核算內容較為簡單。因為物業管理不涉及產品的生產或者銷售，因此，對物業公司而言，主要經營活動便是向業主提供相關物業勞務(或者服務)，以此方式獲取營運資金。物業管理公司的資金運作方式和會計核算內容都相對較為簡單。

　　(二)監督群體較為龐大。物業管理公司在運營過程中需要不斷與眾多業主打交道，并且其收入主要來源于業主所繳納的物業管理費。由于物業管理公司的這一特殊性質，使其資金運轉都受到業主的廣泛監督。此外，物業管理公司在運營過程中，還會受到來自于政府相關部門的監督。因此可以說，物業管理公司的監督群體較為龐大。

　　(三)公司管理層和業主皆為財務信息使用者。物業管理公司的財務信息不僅要提供給公司管理層，以供其決策。同時，物業管理公司還要向業主提供，以幫助其了解物業管理費的使用情況。因此可以說，物業管理公司的財務信息的使用者不僅有公司的管理層，還包括廣大業主。

　　三、物業管理公司會計核算的現狀分析

　　無論何種企業類型，最終目標都是實現企業價值最大化。通俗說法便是獲得最大化的利潤。物業管理公司也不例外。隨著近年來我國房地產市場的迅速發展，物業管理公司也日趨向規�；�、規范化發展。越來越多的物業公司開始重視自身的發展和管理理念，不斷著手完善自身的服務職能，強調提升公司的財務核算管理水平。但是，由于物業管理公司在我國的發展時間較短，會計核算方面還存在諸多不完善之處。

　　(一)會計基礎管理不規范。

　　目前，我國很多物業管理公司在會計基礎管理方面尚不規范，存在諸多漏洞。比如：原始會計憑證審核不嚴，原始資料保存不規范，憑證摘要記錄不清晰或與明細賬內容不一致;白條抵庫現象嚴重，公司領導隨意挪用資金現象時有發生;有的經濟業務缺少必要的合同或者協議，資金支付情況缺少必要的跟蹤記錄;會計科目規范不嚴，資本性支出和費用性支出混淆使用;缺少必要的資產盤點清查制度，或者空有制度卻很少執行。這些現象都充分體現出物業公司財務基礎工作薄弱，會計核算不規范，財務提供的會計信息必然不準確，使信息使用者很難做出正確的判斷。

　　(二)會計核算硬件環境不理想。

　　物業管理公司的會計核算工作若要達到較為理想的狀態，首先其會計核算硬件環境必須過關。但是，論文格式由于目前我國的物業管理公司存在時間尚短，財務管理環境都異常簡樸。在如今大部分企業都實現會計電算化的大環境下，甚至有些物業管理公司還停留在“算盤加計算器”的階段。此外，很多物業管理公司由于發展不規范，常常只具有一至兩名會計人員。而且在會計核算方面，依舊局限于手工登賬和人工對賬，不僅耗費掉了會計人員大量的時間和精力，而且還導致會計科目在設計上難以細化，很多會計人員在面對大量的手工登帳工作之余，已沒有更多的精力再對二級科目進行細分。同時，很多諸如制定財務預算計劃、計算項目盈利空間等精細作業也根本無閑開展，這在一定程度上限制了物業管理公司的財務發展。

　　(三)財務管理存在認識誤區。

　　當前，我國很多物業管理公司的管理者及相關人員對財務管理存在認識誤區。沒有將對財務管理的認識上升為公司戰略的高度，并未認識到財務管理是一個自上而下、需要大家共同參與和配合的系統過程。也并未意識到只有先行實現財務目標，公司目標才能最終獲得實現。其實，財務作為公司經營運作的一個核心部門，需要與其他部門相互配合、通力合作，每一個業務單元的完成都是實現企業價值最大化的有力推手。因此，財務管理是一個涉及公司上下的系統過程。

　　四、物業管理公司會計核算的內容與處理方法

　　(一)會計核算內容之一：業主的公共水電費。

　　公共水電費是物業管理公司的會計核算內容之一。物業管理公司對此有兩種核算方法。一種是將公共水電費直接計入物業管理成本;另一種是將其暫時作為代收代付款，并抵扣小區業主向物業管理公司交納的物業管理費。這兩種會計核算方式中，筆者更傾向于第二種。因為水電并非由物業公司提供而是由供水供電部門提供，并于提供時已向消費者收取了相關稅費。單純從該意義出發，公共水電費由物業公司作為代收代付款更為合適。[LunWenData.Com]

　　(二)會計核算內容之二：物業管理公司的成本費用。

　　目前，我國物業管理公司采取權責發生制核算成本費用，并將其具體分為按營業成本與期間費用分開核算。其中，期間費用包括財務費用、管理費用等，具體核算與一般企業無異。營業成本是指物業管理公司在為業主提供管理和服務過程中(即物管活動)所發生的各種成本開支。物管活動是物業公司主營業務。營業成本通常分設“直接材料”、“直接人工”、“間接費用”三個會計科目。物業管理公司在日常成本核算時，應盡量劃小核算單元，以將人員責任與成本支出相掛鉤，實行成本費用責任制。除物管活動之外的其他“附屬類”業務所發生的成本支出作為“其他業務支出”參照現行財務制度進行會計核算。

　　(三)會計核算內容之三：物業管理費。

　　目前，我國物業管理公司在核算物業管理費時，所采用的會計原則類似于“收付實現制”但又不是通常意義上的收付實現制。只是在實際收到業主所繳納的物業管理費時方才確認收入;倘若是在當期收到了以后時期的物業管理費，則暫時不確認為收入，而是將其作為預收款進行掛賬。根據我國《企業會計制度》，關于勞務收入通常有三條確認原則。首先，收入能夠被可靠計量;其次，與交易相關的經濟利益能夠流入企業;第三，勞務的完工百分比能夠被合理確定。只有三個條件同時滿足，物業管理公司方能將物業管理費確認為收入，并無需考慮是否已實際收到款項。

　　(四)會計核算內容之四：維修基金。

　　根據我國物業管理的相關規定，為了有效保障物業公共設施等的維修養護，業主需按時向物業管理公司繳納一定的維修基金。單純從所有權的角度出發，維修基金屬業主所有。當前，根據相關政策，物業管理公司應將維修基金作為“代管基金”.我國物業管理公司對維修基金的會計核算主要選擇在實際收取時，作為“長期應付款”進行掛賬;當實際發生維修費用時，再予以沖減。關于維修基金是否需要繳納稅款目前尚無明確規定。物業管理公司在這方面的核算處理也各不相同。筆者認為，物業管理公司所收取的維修基金不需要納營業稅。因為這部分費用主要用于公共設施等的修繕與管理，在所有權方面歸業主所有，物業管理公司僅是對其進行“代管”.因此，筆者認為維修基金不需繳納營業稅。

　　五、小結

　　為了完善我國房地產市場的配套機制，以及滿足人們越來越豐富的生活需求，物業管理公司應運而生。物業公司以收取物業管理費、提供物業管理服務為運營模式，充分體現了“取之于民，用之于民”創辦宗旨。但是，由于物業管理公司在我國的發展時間較短，在財務管理方面暴露出諸多不足，比如管理機構不完善、管理過程不規范等管理弊端。對此，我們應在物業財務管理這片新領域不上斷探索，開拓創新，根據自身發展的特點不斷提升財務管理水平，努力適應新時代市場發展的新形勢。

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