本文摘要：[摘要]房價是由什么決定的呢?土地、建材、稅金、人工等只是決定了房子的成本，并不能決定房子的售價。因為決定房子價值的不僅僅是其本身的居住價值，更重要的是其所擁有的附屬價值。優質的教育資源，完備的醫療設施，舒適的居住環境等一系列的附屬價值才是決
[摘要]房價是由什么決定的呢?土地、建材、稅金、人工等只是決定了房子的成本，并不能決定房子的售價。因為決定房子價值的不僅僅是其本身的居住價值，更重要的是其所擁有的附屬價值。優質的教育資源，完備的醫療設施，舒適的居住環境等一系列的附屬價值才是決定房價的關鍵因素。因而文章選取教育資源這一因素，以天津市為例，運用對比分析法對中考升學率與房價間的相互關系這一問題展開討論。研究表明，中考升學率越高的學區，其對口的學區房房價越高。因而為緩解這一現象，可以通過加大對弱勢學校的資金扶持力度，實行“教師輪崗制”以及優化“就近入學”制度的方式，從根源上解決教育分配不均的問題。
[關鍵詞]升學率;房價;學區房;對比分析法
1引言
近年來，隨著人們對教育資源分配不均這一社會熱點的關注度越來越高，越來越多的學者們也對此所引起的相關影響展開了更加深入的研究。其中由教育資源分配不均所導致的學區房房價上升問題也備受學者關注，尤其是北上廣這些大城市，學區房房價上升問題尤為突出。以北京市為研究對象，鄭磊和王思檬(2014)基于特征價格模型，對學校質量和房價間的關系進行研究。
研究發現，優質小學與周邊對口樓盤的價格之間呈現顯著的正相關關系。張驥(2017)采用基于Hedonic模型的配對回歸方法，將北京市二手房市場中的住宅分為商品房住宅和非商品房住宅，對學區房溢價的再估計進行研究。研究發現，與非重點小學相比，北京市重點小學的學區房溢價達到24.3%。在具體制度方面，天津市教委于2014年制定了《天津市初中免試就近入學實施意見》(2014)，對市內六區優質初中招生實行指標分配，分步實施劃片就近入學。不僅如此，普通高中的錄取也一直遵循將優質高中的招生名額定向分配到所有中學的原則。因而，在劃片就近入學的學區制度下，戶籍所在地的位置對于學生所能獲取資源的優劣有著很大的影響。
2天津學區概況
天津市的11所重點小學主要分布在中心城區，其中和平區有4所，南開區有3所，河西區有2所，河東區有1所，紅橋區也有1所。同樣的，天津市的5所重點高中也主要分布在中心城區，其中和平區有2所，即天津市第一中學和天津市耀華中學;南開區有1所，即天津市南開中學;河西區有2所，即天津市實驗中學和天津市新華中學。由此可見，天津市的教育資源主要集中在市內六區。因而選取教學質量優質的天津市市五所中學2016—2018年中考入學分數線進行對比，發現市五所中占據兩所的和平區，總體來說教育質量優于其他區。
3天津房價變動情況
天津市九所重點高中的招生區域主要還是以市內六區為主，其中市五所中的天津市新華中學以及天津市實驗中學的招生區域僅限于市內六區。因而將市內六區的學區房房價進行對比，選取各區房價的最高點作為參考對象，發現在不同行政區內，和平區的學區房房價處于領先地位，且與其他各區差距明顯。也就能夠理解和平區的房價高于其他區的原因。進而將和平區實驗小學周邊的學區房2017—2019三年來的房價進行對比，發現即便是在同一行政區且同一所小學，其周邊的學區房房價也不盡相同，且出現增值趨勢。最終得出，中考升學率越高的學區，其對口的學區房房價越高。
4學區房“熱”的原因
4.1文化角度
從古至今，中國人歷來很重視教育，望子成龍，望女成鳳的觀念一直根深蒂固。從古時的“孟母三遷”到現在的爭奪學區房，教育無疑是父母最為關注的對象。為了不讓自己的孩子輸在起跑線上，很多具備購買學區房能力的父母都會盡自己最大的能力，把自己的孩子送入更加優質的學區，從而使孩子得到更優質的教育資源以及更優質的發展前景。優質的學區可以讓孩子獲得優質的教育資源，從而提高孩子考入重點高中的概率，因而學區周邊的學區房房價會比無學區的房價要高很多，特別是重點小學和重點中學周邊的學區房，房價更是水漲船高。尤為昂貴的則是那種既擁有對口重點小學又擁有對口重點中學的學區房，因其“一站式”的教育條件，既可以保證孩子的受教育質量，又能讓家長少操心小升初的擇校問題，因而這種學區房是最受父母青睞的，其房價相應地也會更加昂貴。
4.2經濟角度
4.2.1優質學區的學區房供需不足
教育資源稀缺，區域分配不均衡是導致學區房房價上升的重要因素。從天津目前的狀況來看，天津16個區中只有市內六區有重點小學，而且這些重點小學實行的是劃片就近入學制度，非片區的不得進入，因而教育資源的不均衡分布導致了學區房成為爭奪的對象。然而，在固定區域的學區房范圍內，學區房的供應量是一定的，但為得到優質學區教育資源而有購買學區房需求的人卻很多，因而這種學區房供需不平衡的現狀導致了學區房房價日益攀升的現狀。
4.2.2投資行為
學區房作為房地產市場中一種特殊的存在，其保值增值性更為突出，因而很多投資者將學區房作為投資的對象，將房價炒得越來越高。趙暉云(2018)認為將學區房作為投資對象，一方面可以獲得重點學校的入學資格，另一方面還可以在沒有教育需求的情況下賺得租金，且會保值增值。顧新月(2019)認為，學區房作為稀缺資源，具有一定的升值空間。加之就過往的現象來看，即使是在房地產市場低迷的時期，學區房的價格依然很昂貴，因而對學區房的投資行為也是造成房價上升的因素之一。特別是在中考升學率較高學區的周邊學區房，隨著教育質量的不斷優化，將其作為投資對象的概率也會增大，因而其房價增值的速度也會越快。
4.3對策及建議
4.3.1加大對弱勢學校的資金扶持力度
弱勢學校相較于重點學校來說，教育資源方面往往會相對較差。首先改善的應該是學校在硬件方面的不足，因而需要政府加大對弱勢學校的資金扶持力度，建設與重點學校標準相統一的教學樓、實驗室、操場、圖書館等基礎設施，創設出與重點名校相類似的教育環境，來提高弱勢學校學生的學習熱情，在提升自己的同時增加與重點學校學生競爭的信心與動力。張艷和王飛(2018)也認為，加大對弱勢學校的資金扶持力度，在充足的資金投入前提下，完善與名校相比較之下在其他方面的不足，從而更好地縮小校際間的差距。
4.3.2實行“教師輪崗制”
優質的教育離不開良好的教育環境，更離不開優秀的教師團隊。一般情況下，弱勢學校的教師團隊水平可能會弱于重點學校，因而實行“教師輪崗制”，讓更多優秀的教師深入到教育相對貧乏的學區授課，不僅可以讓該校的學生們學到更加完備的知識系統，還可以讓老師們學到更多寶貴的授課經驗。長此以往，通過這樣的方式來拉動弱勢學校，則其教學質量將會得到穩步的提高，從而可以縮小弱勢學校與重點學校在教學質量方面的差距，使其更快地追趕上重點學校的教育步伐。婁元元和倪娟(2018)也認為教師應完成由“學校人”向“學區人”的轉變，在確保本人自愿的情況下，通過跨校兼課、輪崗、支教等方式促進教育交流，以此來縮小兩者在教育資源上的差距。
4.3.3優化“就近入學”制度，促進教育公平
“就近入學”制度在很大程度上方便了片區居民子女的入學，但隨著“就近入學”制度的不斷深化，越來越多的父母選擇高價競爭重點學校的學區房，在爭奪入學資格的同時間接推高了房價。因而建議優化“就近入學”制度，擴大招生范圍及片區外招生人數，降低通過購置學區房獲得重點學校入學資格的心理預期[8]，并鼓勵“租售同權”，盡可能地促進教育公平。
5結論
由于多種原因導致的教育資源分配不均的困境，因而存在教學質量越高的學區，其周邊的學區房越“熱”，即中考升學率越高的學區，其對口的學區房房價越高。打破這種學區房熱的怪圈，需要增加對弱勢學校的資金投入，實行“教師輪崗”制度，以及切實貫徹落實“就近入學”制度的完善。
參考文獻:
[1]鄭磊，王思檬.學校選擇、教育服務資本化與居住區分割———對“就近入學”政策的一種反思[J].教育與經濟，2014(6):25-32.
[2]張驥.學區房溢價的再估計:以北京市為例[J].經濟問題探索，2017(8):57-63.
中學教師論文投稿刊物：《教育經濟評論》創刊于2016年，由中華人民共和國教育部主管，北京師范大學主辦，提倡規范的理論與實證研究范式。辦刊宗旨為：堅持正確的辦刊方向和價值導向，刊載教育經濟學領域研究成果，開展該領域學術評論，促進該領域學術交流，服務我國科教興國戰略實施。既刊載理論研究文章，也刊載以數據或案例為基礎的實證分析文章。
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