本文摘要：隨著近年來房地產市場極度的活躍，一些地區的房價變動也是瞬息萬變，由于房價上漲過快，原有補償方案的落實速度跟不上房價上漲的速度，對被征收人來講存在很大風險。因此，盡管該條例規定補償方案不得低于同等市場價格，但如果補償落實時間跨度過大，房價上
隨著近年來房地產市場極度的活躍，一些地區的房價變動也是瞬息萬變，由于房價上漲過快，原有補償方案的落實速度跟不上房價上漲的速度，對被征收人來講存在很大風險。因此，盡管該條例規定補償方案不得低于同等市場價格，但如果補償落實時間跨度過大，房價上漲因素可能導致原有方案低于市場價格。因此，這樣不合理現象應當予以重視，有必要進一步對補償方案的時效性進行一定的限制。
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一、城市房屋拆遷的相關法律關系
(一)城市房屋拆遷行政法律關系
房屋拆遷行政法律關系是指在城市房屋拆遷過程中房屋拆遷管理部門與拆遷當事人因拆遷行使行政權力而發生的權利和義務關系，它是一種命令與服從的關系。主要包括：拆遷許可決定形成的行政機關與申請許可人之間的關系;行政裁決形成的裁決機關與申請人、被申請人之間的法律關系：強制拆遷及拆遷中的行政責任。
在拆遷行為中，房屋拆遷管理部門作為行政機關，依照法律、法規、規章的規定來從事房地產管理，行政決定是拆遷人和被拆遷人發生拆遷補償安置民事關系的基礎。根據《條例》及相關政策中的規定，政府部門實施行政許可、行政裁決、強制拆遷、行政處罰等明顯的行政行為要依法嚴格實行拆遷許可證制度，嚴把拆遷許可證審查關，嚴厲查處未取得拆遷許可證擅自拆遷的違法行為，從源頭上把好拆遷關，防止拆遷的隨意性。
在房屋拆遷行政法律關系中，比較典型的還有拆遷裁決法律關系。拆遷裁決法律關系是拆遷法律規范在調整房屋拆遷裁決部門和拆遷當事人之間在拆遷裁決過程中所形成的法律上的權利與義務關系。拆遷裁決是一種行政裁決，必須根據法律規范的規定作出，是一種具體行政行為，具有強制執行效力。其主體是拆遷當事人即拆遷人、被拆遷人、房屋承租人和房屋拆遷裁決部門，其客體則是因房屋拆遷所引起拆遷人、被拆遷人、房屋承租人之間的拆遷補償和安置事宜。拆遷裁決的前提條件是拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議。拆遷裁決是國家機關處理拆遷當事人因房屋拆遷而產生的拆遷補償安置爭議唯一的法定方式。根據《行政復議法》第八條的規定，拆遷裁決是房屋拆遷裁決部門對平等主體之間民事法律爭議作出的處理決定，不屬于行政復議的范圍。根據《行政訴訟法》第十一條和《城市房屋拆遷管理條例》第十六條第二款的規定，拆遷當事人不服拆遷裁決，可以自裁決書送達之日起三個月內向人民法院提起行政訴訟。
(二)城市房屋拆遷民事法律關系
城市房屋拆遷中的民事法律關系是指在城市房屋拆遷過程中拆遷人與被拆遷人因拆遷補償和安置而發生的有關民事方面的權利與義務關系。此種法律關系中涉及的主體比較多，比如拆遷人、被拆遷人、拆遷管理部門、房地產管理部門、估價部門等等，包括：拆遷人與被拆遷人協商拆遷補償，簽訂拆遷補償協議的合同關系;被拆遷人不同意拆遷方案達不成拆遷協議向法院提起民事訴訟;拆遷人拆遷中侵犯被拆遷人合法權益的侵權法律關系。
城市房屋拆遷中的民事法律關系主要包括拆遷人與被拆遷人之間的以補償安置為主要內容的民事權利義務關系，房屋拆遷補償、安置法律關系是指在房屋拆遷過程中，拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等進行協商而產生的民事法律關系。根據《條例》第13條第一款規定：“拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過程方式和過渡期限等事項、訂立拆遷補償安置協議。”根據該條法律的規定可以得知，當拆遷人與被拆遷人經過協商，雙方在民事法律地位上完全平等，意思表示真實的情況下，達成的拆遷補償安置協議就是有效的。拆遷補償價格水平的高低是拆遷利益沖突的焦點，是拆遷人與被拆遷人博弈的焦點。拆遷補償標準偏低將導致被拆遷人利益受損，從而引發拆遷中的利益沖突和矛盾糾紛。
根據民事法律關系主體地位平等的要求，房屋拆遷補償與安置應該完全市場化，“房屋拆遷補償安置協議”的簽訂也明確體現了拆遷人與被拆遷人兩者平等的民事法律地位。依據《拆遷條例》的規定，“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。”“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”確定使拆遷人能承受、被拆遷人能接受的補償標準，是實行貨幣補償的關鍵。
二、拆遷法律存在的問題與原因
(一)拆遷法律存在的問題
1.拆遷補償問題。
行政補償是指行政主體基于公共利益合法行使職權給相對人造成人身傷亡或財產損失，或者公民、法人或者其他組織的公益行為引起人身傷亡或者財產損失，由行政主體依法予以合理補償的制度。在我國，憲法修正案和物權法都規定了為了公共利益的需要可以對私有財產進行征收并給予補償，但都只是簡單規定要補償，而對補償本身沒有一個明確的界定，致使補償的原則不清、補償范圍偏小、補償的標準偏低。按我國《土地管理法》規定，依照“為公共利益需要使用土地的”和“實施城市規劃進行舊城區改建，需調整使用土地的”之規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應給予適當補償。但除《條例》規定了對拆遷房屋進行補償外，現行法規中還沒有就城市建設拆遷中國有土地使用權的補償制度內容沒有做出明確規定，被拆遷人的國有土地使用權無法得到應有補償�，F行法律制度對拆遷中的住房補償機制和救濟制度的規定不完善。
(1)補償的主體與標準。實踐中，拆遷人大多為政府直屬的工程指揮部或者指揮部下屬的國有房地產開發公司，拆遷補償包括土地補償都由拆遷人直接支付。
補償的一個重要的問題是補償標準問題，我國城市房屋拆遷的補償標準偏低。世界各國在補償原則上采取不同的標準，日本憲法上采用正當補償的原則，法國采用公正補償原則，我國在民法草案第44條規定對征收不動產應當給予合理的補償，物權法草案中也是采用了合理補償說。“合理補償”的標準不僅給了征收主體較大的裁量權，而且普遍存在補償不能完全彌補所受損失的現象。目前，我國的房屋拆遷補償采取的是合理補償原則，但是補償標準的確定缺乏科學性，補償水平較低。在實際拆遷過程中，不予補償或補償過少，這個層面的利益沖突，表現為被拆遷人的土地使用權被無償剝奪;補償安置價格完全由政府根據其財力的承受能力來制訂，有的甚至與房地產市場價格相差甚遠;商業用房被拆遷后，不能回遷原地，不能安置到相應的地段，或從業人員得不到相應的補償：回遷的安置房建筑質量不合格;適合安置的房屋供應不足，供應不及時等。
(2)補償的范圍與方式。在補償的范圍問題上，應對房屋所有權進行補償，一般沒有爭議，但對房屋所在的土地使用權是否應予補償卻爭議很大，有人認為應不補償，因為土地是國家或集體所有，收回土地使用權是行使所有權的體現，實踐中也是不予補償的;有人認為應當予以補償，因為土地使用權是被拆遷人依法享有的合法權益，拆遷人拆遷的目的是針對土地使用權的價值而不是房產的價值，而且土地使用權的價值遠遠超過房屋本身的價值。
我國在房屋拆遷補償方式上，采取貨幣補償和房屋產權置換兩種方式，與國外相比，缺乏靈活多樣的補償方式，諸如實物補償、安排就業、支持從事開發經營、興辦企業等。實踐中，由于拆遷補償方式缺乏規范性，隨意性太大，使得不同情形下的補償和同種情況下的補償往往無公平可言。
2.拆遷的聽證問題。
英國著名學者哈耶克有句名言：“法治的意思是指政府在一切行動中都受到事前規定并宣布的規則的約束-這種規則使得一個人有可能十分肯定地預見到當局在某一情況中會怎樣使用它的強制權力，和根據對此的了解計劃他自己的個人事務。”而長期以來，政府拆遷部門往往過于追求效率而不按程序辦事。在我國的城市房屋拆遷過程中，“暗箱”操作現象嚴重�！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第8條規定了拆遷管理部門的告知義務，但實際上許多拆遷主管部門對被拆遷人關心的拆遷范圍、拆遷期限、補償標準、拆遷政策等實行信息封鎖，導致被拆遷人的知情權得不到尊重，因此造成了被拆遷人在被剝奪知情權的同時被要求服從公共利益，其作為民事主體的平等法律地位得不到有效的保證。程序正義得不到保障在我國的城市房屋拆遷制度中有諸多表現，如政府對拆遷審批的隨意性、補償標準和范圍確定過程的隨意性等。限于篇幅，在此僅以較為典型的聽證制度為例進行說明。聽證制度作為程序正義的一個重要表現，在我國城市房屋拆遷過程中卻缺乏公開性，在內容和程序上均有諸多不合理之處。
(1)聽證內容。就我國目前的征收程序的現狀來看，聽證程序只適用于征收的補償階段，而關于征收的決策本身是否符合公共利益，并沒有引入聽證程序來保障被征收人的參與權。現行的征收程序也沒有規定對政府征收這一具體行政行為的行政復議或者司法復審程序。因此，征收成為政府單方面的決策。我國城市規劃在拆遷權限上限定不嚴格。拆遷方案的確定，由政府自身決定。某些政府官員出于追求政績的考慮，或者自身業務素質等方面的原因，導致規劃缺乏科學性和合理性。由此引發一系列后續拆遷相關問題的隱患。我國《行政許可法》第36條規定，“行政機關對行政許可申請進行審查時，發現行政許可事項直接關系他人重大利益的，應當告知該利害關系人。申請人、利害關系人有權進行陳述和申辯。行政機關應當聽取申請人、利害關系人的意見。”第47條規定，“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關系的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有要求聽證的權利。”這兩條中涉及行政機關時，用了三個“應當”,說明立法設計中把行政機關作出行政許可前的告知義務作為必要的程序，也把公眾參與決策的程序性標準作為公眾的權利，必須有機會享有。
(2)聽證程序。我國城市房屋拆遷的聽證制度缺乏公開性。聽證會的優點是公開透明。行政過程越深，提供給行政主體與相對方溝通對話的平臺越大，越有利于雙方全面展示各自的規范信息與事實信息，從而有利于結果的公正性，也有利于合意的形成。行政過程中相對方參與的深度，或者說與行政主體進行正面較量機會的大小，起意義并不限于實體正義，它還體現了行政主體對于相對方人格尊嚴的尊重以及行政過程對于程序正義的崇尚。長期以來，政府拆遷部門往往過于追求效率而不按程序辦事，在本應公開征集民眾意見的情況下秘密進行自我決策。聽證公開透明的范圍不夠寬泛。
目前我國聽證制度中大多是事中聽證和事后聽證，缺少事前聽證。行政機關作出行政行為前舉行聽證，在積極方面，可集思廣益、加強溝通、促進參與，在消極方面，則可防止偏私，杜絕專斷。問題的出現和解決不應僅僅注重在問題發生后想辦法，更應注重在過程中預防和解決。
3.新出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》存在的不足2011年1月21日，備受關注的《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收補償條例》)在經過先后兩次面向全社會公開征求意見后，終于正式公布實施。新條例的實施，讓實施九年多、廣受爭議的《城市房屋拆遷管理條例》(2001年11月1日正式實施)壽終正寢。盡管《征收補償條例》的許多規定有很大進步，但在一些問題上仍存在不明確的地方，進而在實施過程中將難免遇到爭議，有待相關解釋和實施細則予以明確和補充。
《征收補償條例》第十七條實際總共規定了六種征收補償款，分別為：價值補償款、搬遷費、安置費、停產停業損失補償、補助費、獎勵費。這六種征收補償款和第十八條規定的“住房保障”共同構成了該條例的補償款的主要內容。但是，這些補償條款的規定僅僅是原則性的規定，一些補償條款在實際落實時存在很多問題：
(1)房屋價值補償款應當如何確定?該條例第十九條規定的辦法是“評估”,并且規定了房屋價值補償款的底線為被征收房屋類似房地產的市場價格。而評估的辦法，有待新法規出臺;(2)在搬遷費上，該條例第二十二條規定了房屋征收部門支付搬遷費的法定義務，但沒有規定搬遷費的給付標準和計算方法;(3)在安置費上，該條例第二十二條規定了房屋征收部門支付臨時安置費的義務，但同樣也沒有規定安置費的給付標準和計算方法;(4)在停產停業損失補償上，條例第二十三條規定了確定停產停業損失補償包括效益和期限兩個因素。但是放權到省級人民政府，規定由其制定，因此，該補償的落實還需要省級人民政府盡快出臺配套措施。
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