本文摘要：一、不動產物權變動模式概述 不動產物權變動模式，是指不動產物權的得喪變更需符合何種法律要件方能發生效力的規范模式。雖然各國不動產物權變動模式各異，但公示原則和公信原則始終是各國不動產物權變動模式遵循的基本原則。 (一)國外立法模式 1. 以德國民
一、不動產物權變動模式概述
不動產物權變動模式，是指不動產物權的得喪變更需符合何種法律要件方能發生效力的規范模式。雖然各國不動產物權變動模式各異，但公示原則和公信原則始終是各國不動產物權變動模式遵循的基本原則。
(一)國外立法模式
1. 以德國民法典為代表，以薩維尼物權行為為基礎理論，形成了形式主義的不動產物權變動模式。該模式認為在不動產轉讓中，當事人之間達成的不動產交易合同僅使雙方發生債權債務關系，不動產物權必須經過登記方能發生物權變動效力。經過登記后的物權行為即使債權契約無效，買受人仍可享有對不動產的所有權，也就是債權行為與物權行為彼此獨立，互不影響。
2. 以法國民法典為代表，實行意思主義的不動產物權變動模式�！斗▏穹ǖ洹芬幎ǎ寒斒氯穗p方就標的物及其價金相互同意時，即使標的物、價金尚未交付，買賣即告成立，標的物所有權即依法由出賣人轉移于買受人。因此，此種立法模式認為不動產物權全憑當事人的債權意思而發生變動，無須以登記作為其成立或生效的要件。
3. 以《瑞士民法典》和《奧地利民法典》為代表，實行折中主義的物權變動模式。該立法模式一方面將登記作為不動產物權變動的生效要件，另一方面認為如果不動產交易債權合同不具有法律效力，那么物權變動行為原則上也是無效的。
(二)我國的不動產物權變動模式
我國法律雖未明確不動產物權變動模式，但學界一般認為我國不動產的物權變動更偏向于折中主義模式。不動產物權變動并非當事人合意的直接效果，即當事人的合意只能發生債權效力。要實現不動產的物權變動效果，必須要通過登記這種特定的公示形式方能實現。根據我國《物權法》第九條規定，不動產物權變動未經登記，不發生效力。因此可看出我國不動產物權登記是不動產物權變動的生效要件，同時也是不動產物權依法獲得承認和保護的法律依據。
(三)不動產物權變動模式下的公示原則和公信原則
公示原則是指物權變動必須要通過一定的可從外部查知的方式表現出來。如果沒有通過公示將物權變動表現出來，那么該變動就很容易給第三人帶來損害，影響公平合理的交易秩序。根據《物權法》相關規定，登記是我國不動產物權變動的公示方法，即不動產物權變動必須在專門的登記機關進行法定登記。這在很大程度上可保證第三人通過法定登記了解物權變動的事實，對維護不動產交易安全具有積極的意義。
公信原則是指當事人信賴公示的正確性而為一定行為，即使物權狀態與真實的物權狀態不相符合，也不能對物權變動效力產生影響。因此記載于不動產登記簿上的人被推定為該不動產的權利人，凡善意信賴登記的表象而受讓不動產所有權的，即使不動產登記存在瑕疵，善意受讓人的權利仍可得到法律的保護。
公示原則的作用是使人“知”，公信原則的作用是使人“信”，如果當事人進行房屋買賣交易，但卻未進行過戶登記，在法律上并不承認發生了不動產物權變動效力;如果當事人已經在形式上進行了過戶登記，但因臨時改變讓與的意思表示而未發生買賣行為，在法律上卻仍然承認發生了物權變動效力。
二、不動產物權登記制度
不動產物權登記，是指經登記人申請，國家有關登記部門將有關不動產的物權變動事項記載于不動產登記簿上的事實。不動產物權登記具有公示力強、規范度高、查閱方便等特點，因此在不動產物權變動中具有重要的作用。
(一)不動產登記制度的物權效力
不動產登記制度具有一定的物權效力，不動產權利經過登記被賦予了法律效力，受到國家的確認和保護，可以對抗權利人以外的不特定主體的侵犯。由于各國法律實踐和社會發展不同，其對不動產物權登記制度物權效力的規范也不盡相同，主要分為登記要件主義、登記對抗主義、地券交付主義三種模式。
而我國在不動產登記物權效力方面尚未形成完善統一的模式，現行《物權法》對不動產物權變動的效力采用登記要件模式和登記對抗模式相結合的原則。我國堅持登記是不動產物權變動的生效要件，未經登記不發生物權變動的效力。在不動產物權變動對第三人效力的問題上，我國堅持非經登記不得對抗第三人的原則。
(二)不動產登記機關
國外立法體例大多規定在一國之內或一個統一的司法區域內實行統一的不動產機構登記，這樣可起到管理交易信息、維護交易秩序等作用。如英國由政府下屬的管理全國的土地管理局負責土地登記事務，德國把地方法院下屬的土地登記局作為不動產登記機關。
目前我國除上海、廣州等少數地區外，多數地區仍實行分散的不動產登記制度，主要由不動產所在地縣級以上政府登記部門負責。有些地方房屋和土地分別由房產和土地管理部門進行管理和登記;有些地方房屋和土地雖然實現統一，但在管理機構合并前，房屋和土地登記機構分別進行了房屋登記和土地登記，由于整合信息有較大難度，因此仍采用房屋和土地分別登記制。
不動產分散登記模式具有諸多弊端：第一，登記機關不統一，容易造成各登記部門職責不明，協調工作困難遲緩，受各自利益的驅動，部門之間容易出現扯皮鬧矛盾的情況;第二，不動產登記機關的分散無形中增加了不動產權利人的負擔，針對一項不動產可能需要去很多部門進行分別登記，妨害了不動產物權交易秩序的順利、快捷發展;第三，不動產交易當事人在分散登記模式下獲取信息相對困難，其必須到不同的不動產登記部門方能全面掌握不動產的交易信息，給當事人造成了極大地不便。
正是介于不動產分散登記的諸多弊端，我國正逐步嘗試進行不動產統一登記制。由國土資源部門作為不動產的統一登記機關，通過統一登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺等信息，從而整合不動產登記職責，以期推動不動產登記制度的良性發展。
(三)不動產登記賠償制度
不動產登記賠償，是指因不動產登記錯誤，即登記的權利狀況與真實狀況不一致，導致不動產權利人或善意第三人權利受損時，由相關主體進行賠償。采用不同的不動產登記模式的國家在不動產賠償方面也有所不同，德國的賠償制度分為國家賠償和公證員職業責任保險兩個部分，而法國則根據過錯責任由不同主體進行賠償，登記員只對其登記過錯給他人造成的損害承擔賠償責任。根據我國《物權法》相關規定，不動產登記機構應承擔登記錯誤給權利人或第三人造成損害的賠償責任。但由于法律并未明確規定具體的不動產賠償程序和賠償費用來源，因此關于不動產的賠償規定在實踐中并未得到很好地適用。
三、不動產交易合同與不動產物權變動的關系
(一)我國立法現狀
《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此不動產物權轉移不僅需要雙方簽訂書面協議，而且須辦理登記手續后方可發生物權變動效力。如僅有雙方書面協議，即使已交付給買受人不動產，也不能發生物權變動效力。
不動產交易合同基于出賣人和買受人轉移所有權的合意而訂立，并不必然和登記效力聯系在一起。登記不是針對合同的行為，而是針對物權變動所采取的公示方法，因此如果未去辦理登記的當事人就物權變動達成交易合同，則此合同在法律上仍具有效力。
(二)不動產交易合同糾紛的處理
1. 當不動產交易合同不具有《民法通則》中規定的民事法律行為的成立要件而當然無效時，應將不動產予以返還，造成損失的，由過錯方承擔責任;雙方惡意串通，損害國家、集體利益的，應追繳所得不動產，收歸國家、集體所有;損害他人利益的應給予賠償。
2. 當不動產交易合同符合法律規定應認定為合法有效時，若未辦理過戶登記的不動產被賣給已辦理過戶登記的第三方時，合同違約一方應承擔相應的違約責任。當事人雙方訂立買賣合同后，合同就已生效，如果未辦理登記手續，從法律上看房屋所有權并未發生移轉，但買受人基于有效合同而享有的占有權依然受到法律保護。因此當合同一方當事人發生違約行為時，應賠償另一方損失，或辦理不動產移轉登記。
四、對我國不動產物權變動制度的建構與思考
(一)制定統一的不動產法
我國目前關于不動產物權變動的法律規制不甚統一，法律和部門規章、地方性法規之間存在不少沖突和矛盾，這對正確適用不動產物權變動制度非常不利。因此需制定統一的不動產法，加強程序規則的修訂完善，使不動產物權變動的規則和原則具體化、規范化、科學化，有利于更好地保障權利人利益，更好地維護不動產的交易安全。
(二)豐富不動產統一登記規定
雖然我國已確定以國土資源部門為不動產統一登記機構，但對登記程序、職責整合、信息查詢等規定尚不完善。因此應不斷豐富統一登記的具體規定，通過制定規范化的不動產登記標準，將不動產“多頭登記”的相關信息進行全面整合。同時還要確立完善的不動產信息查詢機制，公民可對不動產登記信息進行全面、快捷地查詢，從而實現對不動產交易風險的有效管理。
(三)完善不動產登記賠償制度
我國現行法律對不動產登記賠償規定過于原則抽象，在具體實踐中很難操作，這必然導致實務中產生較多的法律糾紛。因此需進一步完善賠償制度，將國家財政資金引入不動產登記賠償機制中來。同時可嘗試在登記機關內部建立專門的不動產登記賠償部門，設立專門的賠償基金，規范賠償受理程序，從而更好地維護不動產權利人的利益。
五、結語
不動產規制管理是關乎國計民生的一項重要任務。我國要建構完善科學的不動產物權變動制度，就應采百家之長，兼收并蓄，汲取各國立法體例的先進經驗。同時也應結合我國國情，隨著社會經濟的不斷變化推動不動產法律制度的建構與完善，使之更好地服務于我國經濟社會的健康發展。
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